En l’espèce, un couple avait vendu son bien sans prévenir les futurs propriétaires de la construction prochaine d’une rocade à moins de 50m, alors qu’ils avaient parfaitement connaissance de cette information. La qualification de dol peut alors être retenue. En effet, c’est une manœuvre frauduleuse qui consistait à dissimuler consciemment la présence d’un vice. Attaqués en justice, ils ont perdu. Les acquéreurs ont obtenu l’annulation de la vente et le remboursement de tous les frais avancés.
Le couple s’est alors retourné contre l’agence immobilière en charge de la vente au motif que cette dernière ne l’avait pas informé de l’importance des vices cachés dans le contrat de vente.
La cour de cassation leur a donné raison dans un arrêt du 9 janvier 2019 et en a profité pour réaffirmer la capacité des vices cachés à annuler un contrat de vente. Elle éclaircit par la même occasion les obligations qui pèsent sur l’agent immobilier. Ce dernier ne doit pas se contenter de fournir de simples renseignements. Du fait de sa connaissance professionnelle du secteur, il doit apporter à son client des conseils, donner des informations qui ne sont pas à sa portée. Dans notre cas, il aurait dû les avertir des risques encourus à vouloir volontairement dissimuler un vice.
Ce que cela implique
- Si vous êtes vendeur : il ne faut en aucun cas tenter de dissimuler un vice dont vous avez connaissance. Il est possible que vous n’ayez pas conscience de l’existence d’un vice caché. L’acquéreur peut quand même agir en justice, mais votre bonne foi jouera toujours en votre faveur. Elle vous permettra d’éviter la qualification de dol et la paiement de dommages et intérêts.
- Si vous êtes agent immobilier : il est de votre devoir de donner toutes les informations à votre connaissance à vos clients. Il pourrait donc vous être tenu rigueur de ne pas les avoir suffisamment informés sur les conséquences de certaines décisions concernant la vente de leur bien.
- Si vous êtes acquéreur : le vendeur est donc tenu de vous communiquer toutes les informations concernant le bien. Néanmoins, si vous deviez constater l’existence d’un vice caché après l’achat du bien, vous pouvez tout de même agir.
Que faire si le bien que j’ai acheté présente un vice caché ?
Il faut tout d’abord établir l’existence d’un vice caché. Pour cela, il faut que le vice rende impossible ou diminue fortement l’usage du bien. Par ailleurs, il faut que la présence du vice soit antérieure à l’achat du bien. Enfin, il ne doit pas être connu de l’acquéreur au moment de l’achat, soit parce qu’il était impossible à discerner soit parce qu’il a été dissimulé.
Une fois ces conditions remplies, il est possible de bénéficier de la garantie prévue par les 1641 et suivants du Code Civil. Cette dernière peut jouer jusqu’à deux ans après la découverte du vice. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence du vice caché.
Il convient ensuite d’informer le vendeur de vos réclamations par lettre recommandée. Si aucun compromis ne devait être trouvé, vous pouvez alors saisir le tribunal de grande instance compétent. C’est celui de la commune dans laquelle se situe le bien.
Plusieurs solutions peuvent résulter du procès:
- Le remboursement d’une partie du prix du logement, déterminé par un expert et laissé à l’appréciation du juge,
- L’annulation de la vente. Il vous faudra alors rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté pour récupérer la somme versée.
Gardez à l’esprit qu’il est rare d’obtenir l’annulation de l’acte de vente. Elle est plus facile à obtenir en cas de dol et de mauvaise foi avérée de la part des vendeurs. Dans ce dernier cas et dans le cas d’un préjudice subi du fait du vice, vous pourrez également obtenir des dommages et intérêts.